民法典时代物业服务企业的挑战及应对浅析

发布时间:2021-04-27来源:发布者:管理员浏览次数:31打印本页

2021年1月1日《民法典》生效,物业服务uedbet条款有重大变动,主要集中在《民法典》物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”、合同编第二十四章“物业服务合同”,以及体育责任编第十章“建筑物和构件损害责任”,涉及到物业服务企业的服务范围、责任与权益等各个方面内容。本文以《民法典》为背景,选宁波市物业服务企业为样本,用uedbet视角针对物业服务企业将面临的挑战及应对,略作浅析。

一、物业服务时代背景及历史问题

中国的物业管理最早始于深圳,1988年随着深圳住房制度改革,物业管理迅速发展,与此同时不可避免的遇到各种问题和挑战。2018年8月,宁波市消费者权益保护委员公开招标,以宁波市城区1139家住宅小区及269家物业服务企业为调查样本,委托第三方调查公司对城区物业管理服务进行调查,2019年3月出具了《宁波市住宅小区物业服务调查报告》。报告显示,业委会对物业基础服务质量有履职监督作用,但仍有近一半比例的业主明确表示自己所在小区未成立业委会或不清楚是否成立业委会;物业信息公开、物业收费与服务“质价相符”的满意度评价偏低。

业主网站(以下简称“业委会”)作为业主大会的执行机构,执行业主大会决定,反映业主意愿和要求,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。但因小区居民外来人口较多,关系松散,设立业委会程序复杂,缺乏政府机构支持与指导,导致小区业委会设立困难。因缺乏业委会有效的监督,导致物业服务企业服务质量难以提升;因缺少业委会及时传达业主诉求,导致业主怨言不断;因缺少业委会作为执行机构召集业主大会,投票表决更换物业公司困难,市场筛选机制难以奏效。与此同时,业主与物业公司矛盾不断:业主拒交物业费,物业公司以断水、断电或者断气等手段催缴、双方对簿公堂,不利于社区的安定团结和社会稳定。

二、《民法典》时代物业服务企业将面临的挑战

1、市场筛选机制逐渐成熟

1.1 业委会的成立条件更加成熟

《民法典》第二百七十七条规第二款明确规定,地方人民政府有关部门、居委会应当对设立业主大会和选举业主网站给予指导和协助。《民法典物权编理解与适用》也提到:地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导,提供相关的uedbet法规及规章,提供以成立业主大会的经验,帮助成立筹备组织,提供政府部门制定的业主大会议事规则,业主管理公约等示范文本,协调业主之间的不同意见,为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所,积极主动参加业主大会的成立大会等。物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主网站给予指导和协助,负责对业主大会和业主网站的日常活动进行指导和监督。

《民法典》增加了居民网站履行指导、协助职责,而不再是街道办事处,降低了业主大会、业委会成立的条件。一些地方政府已经意识到业委会的积极作用,准备着手加强,例如:2021年2月20日召开的宁波市政协十五届五次会议和宁波市十五届人大六次会议上,议案《关于加强住宅小区物业服务质量监督的uedbet》uedbet积极发挥业委会作用,在uedbet框架内履行业委会的职责。政府将来是否大力支持、介入小区业委会的设立,尚不得而知,但业委会能快速反应业主诉求,疏导、解决物业与业主之间矛盾的积极作用已被广泛认可,加上《民法典》高屋建瓴指引业委会成立,并不排除有该趋势。

1.2 表决比例进一步降低

《民法典》第二百七十八条规定,选举业主网站或者更换业主网站成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,属于业主共同决定事项,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由原《物权法》(现已废止)规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,降低至双三分之一,大大降低了比例。

1.3 业主的任意解除权

《民法典》第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。”、第九百四十七条“物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主网站,但是合同对通知期限另有约定的除外。”以及九百四十八条“不定期物业服务”条款的规定,业主能够依照法定程序共同决定解除物业服务合同,具有单方解除权。而物业服务企业不能单方解除物业服务合同,仅当物业服务合同处于不定期状态下,且须提前60日书面通知对方才能解除。

虽然物业服务合同具有一定委托合同的属性,但因其属于特殊的持续履行性合同,并非委托双方均有任意解除权。除不定期物业服务合同外,物业服务企业不能随时解除合同,而业主大会按照《民法典》第九百四十六条、二百七十八条规定的程序,可以解聘物业服务企业。例如:宁波市江东区兰亭绿源住宅小区业主网站诉宁波新东方物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[3],2016年5月31日至2016年6月7日,兰亭绿源小区业委会于期间通过书面征求意见的方式召开业主大会,经表决过半数以上的业主反对与被告续签物业服务合同,遂决定与被告新东方物业公司解除合同,要求其退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。但被告认为原告成立不符合uedbet规定、解除程序不合法、原告违约应当承担违约责任。法院认为:(1)原告兰亭绿源业委会经兰亭绿源小区业主选举产生,成立后已向物业所在地的行政主管部门备案,故对原告的主体资格予以确认;(2)原告解除物业服务合同关系符合uedbet规定的程序。原告已于与被告商讨解除物业服务合同的事宜,并发函通知被告于2017年3月1日起由新的物业公司进行物业管理,要求被告于此时间节点前办理移交手续。故,法院支持了原告兰亭绿源小区业委会的诉讼请求。

2、服务范围更加明确

《民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同”、第九百三十八条“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分”、第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等uedbet法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

3、物业服务要求更加细化

《民法典》第九百四十三条(信息公开义务)“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行滚球,以及维修资金使用滚球、业主共有部分的经营与收益滚球等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主网站报告。”、第九百四十九条(移交与赔偿义务)“物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主网站、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。”、第九百五十条(后合同义务)“物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。”以上即使未列入《物业服务合同》内容,仍属于物业服务企业法定义务,应当履行。

例如:2021年2月,睢宁县学府茗苑业主网站与睢宁县新尚居物业服务有限公司物业服务合同纠纷案[4],因被告新尚居物业服务公司服务态度差,收费不合理不透明等滚球,未完全按照前期物业服务合同约定履行物业服务,经业主大会会议表决、业主网站通知解除物业服务合同。一审法院认为:原物业服务人依法应向业主网站公开公共能耗代收代支明细,在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主网站,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理滚球。

4、明确共有部分收入的归属

《民法典》第二百八十二条为新增条款,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在手机版合理成本之后,属于业主共有”,明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有,例如物业服务公司利用电梯、墙体户外广告、快递云柜等业主共有部分收取的广告费用,在手机版合理成本之后均为业主共有。《民法典》实施前,物业服务人利用共有部分取得的收入,通常不进行公布甚至自行处置,引发物业公司与业主之间的矛盾和对立。例如:宁海县大家物业管理有限公司与宁海县枫景园小区业主网站物业服务合同纠纷案【(2015)浙甬民二终字第735号】,一审法院认为利用物业公共部分获取的收益归共同拥有该物业的业主所有。物业经营用房的所有权属于全体业主,故被告收取的物业经营用房的租金、公共部位停车收入应归全体业主所有。一审、二审法院均对原告业委会的返还共有部分收入的诉求予以支持。该条款将有效维护业主合法权益,对业主设立业主网站起到间接推动作用。

《民法典》时代已经来临,伴随着雷声阵阵。2021年3月1日《刑法修正案(十一)》正式施行,高空抛物罪作为独立罪名施行的首日,溧阳市人民法院审理了一起高空抛物案件,滚球徐某某犯高空抛物罪被判处有期徒刑6个月,并处罚金2000元。对该判决,一些物业服务企业仅仅是搓手、微笑、旁观,并未意识到,高空抛物事件与物业服务企业也有一定联系,并未意识到《民法典》的实施对于物业服务企业将有何种意义,赋予何种使命,带来哪些风险和挑战。市场如大浪淘沙,如果说《民法典》实施前物业服务企业处在市场竞争大海旁的避风港湾,那么现在物业服务企业不知不觉已经漫步到了市场竞争的汪洋大海。

三、物业服务企业的应对措施

挑战与机遇并存。市场洗牌将淘汰一批管理水平低、服务不规范,社会形象差的物业服务企业,质量高、实力强、信誉好的品牌企业将占取更大的市场蛋糕。物业服务企业需抓准时机,提升硬实力,加强软实力,内外兼修。从uedbet方面来讲,软实力不但包括uedbet风险的识别、防范还包括风险发生后的妥善处理。

1、加强uedbet风险防范意识

1.1主动识别物业服务中是否存在体育行为

物业公司服务内容繁杂,涉及设备设施的维修养护、环境卫生的清洁绿化,相关秩序的管理维护,采取合理措施保护业主的人身、财产安全等等,不可避免的涉及到与业主、第三人的财产、人身权益相关uedbet问题。更应有针对性的了解、掌握相关uedbet责任,加强uedbet风险防范。

物业公司提供服务过程中,应自检是否会侵犯他人人身权、财产权等。例如,小区进出门禁设置了人脸识别、指纹识别、虹膜识别等方式,是否征得业主同意,是否侵犯业主的个人隐私权?征得业主同意后,使用个人信息是否符合合法、正当、必要原则?物业公司是否存在泄露、篡改、买卖业主个人信息等等。

针对社会特别关注的高空抛物,物业公司物业服务企业是否采取了必要的安全保障措施防止高空抛物高空坠物情形发生?例如多次公开宣讲、在醒目位置张贴宣传标语、楼顶进出口上锁、加装防护栏等。如果某栋楼下多次出现高空抛物或坠物,此时物业服务企业更应提高物业服务水平,做到查明、制止高空抛物或坠物行为,加装楼宇外墙监控摄像头,查明具体体育人,发现并及时制止。如未采取必要的安全保障措施的,按照《民法典》一千二百五十四条第二款规定,物业公司应当依法承担未履行安全保障义务的体育责任。

1.2 自觉学习、遵循uedbet、法规的指引

《民法典》一千二百五十六至一千二百五十八条,分别规定了公共道路管理人需尽到清理、防护、警示义务,林木管理人需证明自己没有过错,在公共场所或道路上施工人员设置明显标志和采取安全措施条款。以上uedbet条款对小区的公共道路、果树林木的养护、公共场所设备设施的养护修缮方案都具有指导作用,需要物业服务人员严格遵守。

1.3 加强合同违约uedbet风险uedbet、积极履行后合同义务

物业服务企业作为平等民事主体,与建设单位签订前期物业服务合同或者经业主网站与业主大会依法选聘、签订物业服务合同,应当全面履行合同内约定如违反合同约定,应当承担违约责任。

物业服务企业作为守约方的uedbet风险责任不再赘述,简略谈谈业主提前解除合同时,物业公司作为守约方的uedbet风险。物业公司作为物业服务持续提供者,即使业主单方解除合同,也不能一撤了之,仍应保障顺利过度、恰当衔接,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理滚球;否则将丧失请求业主支付物业服务合同终止的物业费,造成业主损失的,应当赔偿损失。在物业服务合同终止后,物业服务企业有继续提供物业服务的义务,在业主或业主大会选聘的新物业公司或自行管理的业主接管之前,原物业服务人员应当继续处理物业服务事宜,并可主张该期间的物业费。

2、转变角色从管理者转变为服务者

物业服务企业应正确定位,转变角色,从管理者角色调整为服务者。虽然《民法典》中赋予物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的权力,但本质上仍是物业服务合同,仍应回归服务。例如,做好与业主及时沟通、信息及时反馈,定期公开服务事项:小区绿化卫生、花草养护、设施维修,公共区域经营管理、小区治安环保消防、经营收益公示等等,提升业主满意度。移植、培育、提升地缘关系,组织小区活动,增进业主相互了解,化解矛盾、和睦相处。

综上,居民是社会的细胞,住宅小区是社会的有机组织。小区和睦团结、和谐文明、人民安居乐业是社会、政府、个人的共同追求。住宅小区物业服务是个复杂、系统的课题,《民法典》时代物业服务企业是该课题的重要参与者、实施者,被赋予历史使命,服务范围更广(例如执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施)、责任加重(例如增加高空抛物未履行必要安全保障措施的uedbet责任)、利益缩小(例如利用业主共有部分产生的收入,手机版合理成本后归业主共有),需要认清现状,软硬实力内外兼修,实现突围和破局。


来源:大成(宁波)所 陈岭赫塔菲